Förr när man tog lån för att köpa bostad talade man ofta om bottenlån och topplån. Men som de flesta som läst på lite om hur bolånemarknaden funkar idag redan känner till förmodligen, har ju detta med bolån ändrats ganska radikalt under senare år. Detta gör att många undrar om bottenlån respektive topplån fortfarande finns, eller hur det egentligen ligger till med detta? Svaret på denna fråga är att detta med bolån ändrats i den grad att bottenlån inte längre finns. Det samma gäller topplån. Istället finns det bara en låntyp som det kan bli tal om när man tar ett bolån idag, och det är vad man kallar ett vanligt bolån.
Vad beror då detta på?
Anledningen är att man förr även kunde låna till kontantinsatsen när man köpte en bostad. Det räckte därför med en mycket liten kontantinsats för att genomföra ett bostadsköp, och det var i vissa fall även möjligt att köpa en bostad utan någon som helst egen insats. Detta ansågs dock vara för riskabelt, eftersom detta ledde till att många skuldsatte sig för mycket, och därför slutade man bevilja lån på själva kontantinsatsen, vad som förr kallades för topplån.
Det går därför idag enbart att ta vad som kallas för bottenlån, dvs. den del av lånet som blir över av köpesumman utan kontantinsatsen. Denna del av lånet motsvarar 85 % av köpesumman, och är alltså idag den enda typen av bolån man kan ta. Eftersom den andra delen av bolån, som alltså var möjlig förr, men inte längre, dvs. topplånet, inte finns kvar längre, bestämde man sig därför för att underlätta för låntagarna genom att enbart tala om bolån.
Och inte de andra låntyperna, då de ändå inte är aktuella för dagens låntagare. Du kan ju helt enkelt inte ta ett topplån idag. Och bottenlånet får du ändå när du tar ett bolån, vare sig du specifikt ber om detta eller inte.
Bottenlån – vad det är och hur det fungerar
Bottenlån är ett av alla de begrepp du kommer komma i kontakt med den dagen du börjar titta närmare på bolån. Du kommer snabbt upptäcka att det här är den typen av lån som ger dig som låntagare de mest fördelaktiga villkoren. Anledningen till detta är helt enkelt att det även är de lån som innebär lägst risk för banken.
Den största delen av bolånet
Ett bolån består av två delar, ett bottenlån och ett topplån. Bottenlån är den större delen av bolånet. De flesta är medvetna om att det bara går att ta bolån på upp till 85 % av köpesumman på bostaden. Ett bottenlån är den delen av bolånet som medför störst säkerhet för banken. Det kan variera hur stor procentuell del av bolånet som erbjuds som bottenlån. Några enstaka banker erbjuder faktiskt bottenlån på hela bolånet, det vill säga 85 % av köpesumman. Vanligast är dock att man beviljar bottenlån på upp till 75 % eller möjligen 80 % av summan du får låna.
Lägre ränta
Räntan på bottenlånet är lägre och därmed mer förmånlig än på ett eventuellt topplån. Hur låg räntan blir kan dock variera. Dels kan det skilja sig något från en bank till en annan, dels sätter man ofta räntan baserat på hur många år du väljer att låsa räntan. Naturligtvis påverkas också räntorna av hur ränteläget ser ut på lånemarknaden. Ofta sätts inte den slutgiltiga räntan förrän när lånet slutligen betalas ut till låntagaren efter att större delen av bostadsköpet är i hamn.
Till viss del har termerna bytts ut
Topplån och bottenlån är två begrepp som har funnits länge och de används än idag. Det är dock bra att vara medveten om att dessa ord tillkom långt innan man införde det så kallade bolånetaket. Då fanns det alltså inget som hindrade bankerna från att låna ut till en större del av köpesumman. Då valde man ofta att använda den del av lånet som kallas topplån i stället för det som idag har ersatts av kontantinsatsen som köparen får ordna själv vid sidan av bolånet. Idag har därför topplånet till viss del fasats ut och ersatts av kontantinsatsen, som alltså ligger utanför bolånet. Bottenlånet däremot finns i allra högsta grad kvar, men i och med att topplånet inte alltid används, innebär det att bottenlån och bolån hos vissa banker är samma sak. Detta i och med att hela bolånet ofta ges med den låga ränta som bottenlånet ger, på grund av den höga säkerheten. Detta gäller dock inte hos alla banker. Det finns alltså fortfarande vissa banker som har valt att dela upp bolånet i två delar, ett med riktigt låg ränta, det så kallade bottenlånet, och en liten del på 5 – 10 % som ges med högre ränta, som då fortfarande kallas topplån.
Banken bestämmer
Hur stor del av bolånet som ges ut i bottenlån och hur stor del som eventuellt ges som topplån bestäms naturligtvis av banken. Det är något som du som låntagare kan ta del av i villkoren redan innan du väljer att ansöka om ett lånelöfte. Många gånger kan detta vara avgörande för vilken långivare man väljer att vända sig till. Det finns idag många banker som erbjuder riktigt bra villkor för bolån, och därför kan man som låntagare faktiskt kosta på sig att jämföra villkor och räntesatser. Det finns ingen anledning att välja ett alternativ som blir mindre förmånligt, enbart på grund av att man till exempel är van att ha sina konton hos en viss bank. När du ska utvärdera dina alternativ bör du därför inte stirra dig blind enbart på den bank där du har ditt lönekonto. Vidga dina vyer och se över alla banker som erbjuder bolån. Ta gärna en extra noggrann titt på vilka banker som erbjuder hela sitt bolån i form av bottenlån. Det blir vanligtvis betydligt mer förmånligt för dig att satsa på ett sådant alternativ.
Extra noga med bottenlån om du ska låna till kontantinsats
Det är naturligtvis alltid viktigt att ta ett så förmånligt bolån som möjligt, men extra viktigt blir det om du planerar att finansiera kontantinsatsen, eller åtminstone delar av den, med hjälp av ett blancolån. Då kommer din månadskostnad att stiga rejält, och då är det naturligtvis viktigt att du har så låg månadskostnad och så låg ränta som möjligt på själva bolånet. Var därför extra noga med att hitta en bank som är beredd att ge hela 85 % av summan i form av bottenlån om du behöver låna till kontantinsatsen. Naturligtvis är det allra bästa om du har möjlighet att spara ihop till kontantinsatsen på egen hand, så att du helt slipper låna. Det är du nog dock redan medveten om. Långt ifrån alla har den möjligheten, och då kan det ofta bli nödvändigt med ett privatlån för att samla ihop tillräckligt med pengar för att ha möjlighet att kunna genomföra ett bostadsköp.
Se över helheten
Även om du får ett bottenlån som omfattar 85 % av summan som bostaden säljs för, är det viktigt att du räknar noga på helhetsbilden. Hur stor kommer månadskostnaden att bli? När du ska räkna på detta är det viktigt att du räknar ihop alla kostnader, det vill säga både månadskostnaden för bolånet, månadskostnad på ett eventuellt blancolån samt driftskostnader. Det är väldigt viktigt att du vet innan du genomför köpet, att du verkligen har det ekonomiska utrymme som krävs. Det sägs ofta att det inte är dyrare att bo i en bostad som du äger själv, än i en bostad som du hyr. Till viss del stämmer det, eftersom det ofta kan vara ganska dyrt att hyra en bostad, åtminstone om du vill hyra en större lägenhet eller ett radhus. Skillnaden är att du då kan välja att flytta till mindre om det skulle behövas. Du behöver dessutom inte betala för utbyte av vitvaror som går sönder, eller skador på fastigheten som kan uppstå. Som ägare av din bostad behöver du ha en buffert för att bekosta sådant, vilket gör att det är extra viktigt att du får tillräckligt med pengar kvar efter att du har betalt bolån, driftskostnader och eventuella privatlån.