Ordet kontantinsats dyker nästan alltid upp när det börjar pratas om köp av bostad. Många, men långt ifrån alla vet vad det innebär. Här ska vi ta en titt på begreppet kontantinsats, göra vårt bästa för att klargöra vad det är för något, och vad som är viktigt att ha i åtanke inför ett köp av bostad.
En viss del av köpesumman
2010 infördes något som fick namnet bolånetak. Det innebär att bankerna inte längre får låna ut 100 % av köpesumman till sina kunder. Bolånet får täcka maximalt 85 % av den summa som bostadens säljs för. Det fanns flera skäl till att man införde detta tak. Det handlade först och främst om att man ville försöka få en sundare lånemarknad där kunderna inte löpte lika stor risk att bli överskuldsatta. Innan taket infördes märktes en tendens att bankerna försökte konkurrera med varandra genom att erbjuda så stora och gynnsamma lån som möjligt för att locka över kunder. Det kan naturligtvis låta bra, men det ledde till en mycket stor överskuldsatthet i samhället. En väldigt otäck konsekvens av att kunderna kunde låna till hela köpesumman, var att det kunde leda till en tvångsförsäljning av bostaden om bostadens värde sjönk efter köpet. Det kunde nämligen leda till att bankerna blev oroliga att de inte skulle få tillbaka sina pengar, och därför kände sig tvingade att få till en försäljning innan värdet sjönk ytterligare.
Följden blev ett tak på 85 %
Följden av att man införde ett bolånetak blev att bankerna bara fick låna ut maximalt 85 % av köpesumman till sina kunder. Bolånet kan fortfarande bestå av ett bottenlån och ett topplån, där bottenlånet har en lägre ränta än topplånet. Det förekommer dock att vissa banker ger ut hela bolånet som ett bottenlån med låg ränta. Det kan variera mellan olika banker, och det finns ingen lagstiftning som säger att bolånet måste vara uppbyggt på ett visst sätt. Det är upp till varje bank att besluta hur del som lånas ut i form av bottenlån. Hos vissa banker är det 85 %, det vill säga hela bolånet. Andra banker har valt att låna ut 75 % eller 80 % av bolånet som ett bottenlån, och resterande procent som topplån med högre ränta. Oavsett hur fördelningen ser ut så innebär det alltid att 15 % av köpesumman behöver betalas på annat sätt, nämligen i form av en kontantinsats.
Kontantinsatsen är det köparen behöver betala på egen hand
Kontantinsatsen är alltså 15 % av bostadens kostnad som du som köpare behöver ordna fram på annat sätt än genom ett bolån. Hur mycket pengar det rör sig om beror förstås på vilken typ av bostad det är du köper, och var denna bostad finns. I städerna kan kontantinsatsen uppgå till flera hundra tusen kronor, i vissa fall till och med miljoner. Ute på landsbygden är ofta bostäderna betydligt billigare, och där behöver inte alltid kontantinsatsen vara så stor, även om det naturligtvis varierar. Oavsett så rör det sig om en relativt stor investering, och det finns olika sätt att ordna detta på.
Spara ihop pengar i förväg
Det allra bästa är naturligtvis att spara ihop pengar till kontantinsatsen i förväg. Man bör i god tid före ett bostadsköp sätta sig in i vilka regler och krav som finns. Vad som gäller för kontantinsatsen är då något som bör dyka upp. Det gör att de flesta bör känna till kravet på 15 % kontantinsats långt innan de ska köpa ett hus eller en lägenhet. Det ger också tid att spara ihop till denna summa. Många har kanske ett sparkonto som de får tillgång till vid 18 års ålder, som de kan fortsätta att bygga vidare på även efter att de fått tillgång till pengarna. Genom att investera i fonder och aktier går det att få pengarna att växa relativt snabbt, även om det naturligtvis är viktigt att vara medveten om att värdet på sparandet även kan sjunka. Att spara i fonder brukar betraktas som säkrare än att investera i aktier.
Den som vill handla med aktier för att få sparkontot att växa bör ha noggrann koll på svängningarna på aktiemarknaden, och det är även klokt att skaffa en del kunskap om hur aktiehandel fungerar innan investeringarna tar fart. Det gäller att vara på det klara med när det är en god idé att sälja aktier, och när det är smart att köpa. På det sättet kan man få en snabb riktning uppåt på sparkapitalet. En blandning av aktier och fonder kan också vara ett bra sätt att få en bra tillväxt på kontot. Naturligtvis är det fördelaktigt om det inte bara är de pengar som redan finns på sparkontot som placeras, utan att du även tillför nya pengar varje månad.
Spara av lönen varje månad
Så fort du får ett arbete är det en god idé att börja spara undan en slant varje månad. Hur mycket du kan spara undan beror förstås dels på vad du har för lön, dels på hur stora utgifter du har. Försök spara så mycket som möjligt och investera även dessa pengar i fonder eller aktier, på samma sätt som du gör med sparkapitalet som redan finns. I början av ditt yrkesliv kanske du bara kan avvara några hundralappar. När du har hunnit jobba några år har du kanske också höjt din lön lite. Då kan det vara dags att även öka på sparandet. Ju mer pengar du kan spara undan, desto snabbare kan du få ihop till en kontantinsats.
Det är naturligtvis inte enkelt att spara undan så mycket pengar, men om du börjar tidigt och lägger undan så stora belopp som möjligt så går det. Om du vill, kan du också spara mer målinriktat. Du kan då ta en titt på bostadsmarknaden och fundera över vilken typ av bostad du tror att du kommer vilja köpa och i vilken stad eller landsdel. Du kan då se ungefär vad priserna ligger på för den typen av bostad. Naturligtvis får du också räkna med att priserna kommer gå upp under kommande år, men du kan åtminstone få en riktlinje över vad som kan komma att krävas. När du vet det kan du fundera över ungefär när du vill köpa en bostad. Då får du fram hur lång tid du har på dig att spara. Dela sedan summan med antal månader, så får du fram en siffra på hur mycket du behöver sätta av per månad för att nå målet. Om du sedan tidigare har ett sparkonto kan du räkna bort den summan för att få fram ett korrekt månadsbelopp.
Ta ett blancolån
Att den bästa lösningen är att spara ihop till kontantinsatsen råder det inga tvivel om. Det är dock inte alla som har den möjligheten. Det kan finnas olika anledningar till detta. Det kan till exempel vara så att du relativt tidigt i livet får ett jobb i en stad där det är svårt att få ett hyreskontrakt. Enda sättet att lösa bostadssituationen kan då vara att köpa en lägenhet. Då hinner du kanske inte spara ihop pengarna innan det är dags för ett bostadsköp. Då kan ett annat alternativ vara att låna även till kontantinsatsen. Det går som tidigare nämnts inte att inkludera detta i bolånet. Däremot kan det vara möjligt att få ihop till kontantinsatsen med hjälp av ett blancolån.
Räntan är dock betydligt högre på ett blancolån än på ett bolån. Det betyder också att du behöver betala av på båda lånen parallellt varje månad. Detta ställer högre krav på din ekonomi, både för att du ska bli beviljad båda lånen och för att du ska klara av månadskostnaderna. Det gäller därför att du har tillräckligt hög inkomst, och förhållandevis låga utgifter i övrigt. Detta är något du noga bör fundera över innan du gör slag i saken och lånar pengar. Du behöver naturligtvis inte låna till hela kontantinsatsen. Du kanske har hunnit spara ihop en del pengar på egen hand, men kanske inte fullt så mycket som krävs. Kanske blev summan högre än du hade räknat med. Då kan det vara aktuellt att fylla ut med ett mindre lån. Om lånet är litet blir det inte lika kännbart varje månad när det ska amorteras. Det är naturligtvis att föredra framför att låna till hela summan.
Låna av släkten
Ett alternativ som ibland kan vara tänkbart är att låna privat, ofta då från någon i familjen eller släkten som har pengar undansparade. Fördelen med detta är att du kanske inte behöver betala lika hög ränta, eller att du kan betala av under en längre tidsperiod. Dessutom påverkar det inte din kreditvärdighet på ett negativt sätt. Om du väljer att låna privat på det här sättet är det förstås väldigt viktigt att ni redan på förhand skriver papper på vilka villkor som gäller, och det är självklart lika viktigt att du sköter avbetalningarna på ett sådant lån, som på ett banklån. Naturligtvis är det långt ifrån alla som har möjlighet att låna privat, men för de som har den möjligheten kan det ibland vara ett praktiskt alternativ till ännu ett banklån.